Статьи

Как изменился курский рынок недвижимости в пандемию: "Ликвидных квартир сейчас в городе нет"

Владимир Жиров работает риелтором с 2008 года. У него отличная репутация, хорошие взаимоотношения с коллегами. В отличие от многих риелторов Курска он ведет свой бизнес официально. Мы встретились с ним, чтобы обсудить изменения на рынке недвижимости региона в 2020 году и узнать тенденции 2021 года.

жиров 8857f

- В апреле мы все сели на самоизоляцию. Те, кто продавали квартиры и дома, наверное, были вынуждены отказаться от показов. Те, кто покупали, задумались: приберечь средства или вложить их. Как лихорадило рынок в апреле-мае? Были у тебя вообще клиенты?

- Были клиенты. Не очень большое число ушли с рынка. Некоторые не стали показывать, не стали смотреть, отложили до лучших времен. Но это незначительная часть. Все равно люди, принимая меры предосторожности, и продавали, и покупали. Но была загвоздка в оформлении. Многие организации работали по предварительной записи. У людей, кто покупал за наличку, больших проблем не было. А вот, если была ипотека, материнский капитал, сроки оформления значительно увеличивались. Заказать многие справки стало сложнее. Банально в некоторых управляющих компаниях лицевой счет нельзя было взять одним днем. Нужно было сфотографировать счетчики, отправить на почту, фото потом проверяли, и только через несколько дней можно было забрать. То, что до пандемии оформлялось за неделю, весной можно было сделать только через месяц.

- Когда вышли с самоизоляции многие поняли, что жить в квартире тяжело. Правда ли, что увеличился спрос на дома, дачи, землю?

- Да. Но тут сыграла роль и сельская ипотека. Так, в Курском, Октябрьском районах довольно быстро раскупили все ликвидные дома. Сейчас за 3-5 млн рублей сложно найти хороший объект. Был небольшой временной промежуток, когда активно продавались-покупались дачи.

- Было озвучено, что в Курской области в 2020 году на 30% увеличилось количество ипотечных кредитов по сравнению с 2019-м.

- Планомерное снижение процентных ставок по ипотекам и особенно льготная ипотека на первичное жилье позволила большому количеству людей дотянуться до нее. Требования к заемщикам в банках существенно снизились, во многих банках снизился требуемый первоначальный взнос. Если у тебя не испорченная кредитная история, ипотеку одобряли.

- И в тоже время на это отреагировал рынок, цена на квадратный метр поползла вверх.

- Да. Льготная ипотека на первичное жилье существенно увеличило спрос на новостройки. Многие курские застройщики повысили цены. У нас в Курске не так много застройщиков, все отлично понимают, что если поднимут цену, все равно к ним придут и купят. За первичным рынком подтянулась и вторичка, цены выросли. Застройщики поднимали цену несколько раз за год. До 15% цена за кв.м. выросла. Если еще недавно Курская область могла похвастаться самой низкой ценой за квадратный метр, то сейчас мы середнячки.

- Ситуация на рынке сейчас...

- ...очень интересная. В любом районе города мало ликвидных квартир. Если у тебя появляется ликвидная квартира ( с чистыми документами, адекватной ценой, в нормальном состоянии), у тебя ее купят за считанные часы. В новостройках практически всё распродано.

- Это косвенные последствия пандемии?

- Если только в психологическом аспекте. Люди понимают, что деньги потратить нигде не могут, выехать никуда не получается, в квартире стали давить стены, захотелось улучшить условия. Люди стали легче расставаться с деньгами.

На рынке же сейчас нет квартир, потому что у людей нет уверенности. Они не знаю, что будет с ценами. Цена за квадратный метр выросла. Будет ли расти еще? Никто не хочет продать и сидеть в деньгах. Люди хотели бы продать и купить, но купить нечего. В тоже время цены на стройматериалы растут. Поэтому многие просто отложили продажу до лучших времен, если нет срочной необходимости.

- Что изменилось за последние месяцы?

- Большинство из тех, кто сейчас обращаются ко мне приходят сначала за консультацией. "Мы бы хотели купить вот это, есть ли такая квартира? Если есть и нас всё устраивает, нам надо продать". Потому что продать сейчас элементарно, сложно взамен подобрать. У меня есть сейчас 5 покупателей, которым нечего предложить. Вот, например, есть клиент, у которого 6 млн рублей наличными, а квартиру найти не можем. Дошло до того, что клиенты, которые 4 месяца назад купили квартиру за 1 млн 750 тысяч сейчас перепродали ее на 600 тысяч дороже.

Мне кажется, в ближайшее время у нас в Курске будет тенденция к покупке хорошего и качественного жилья. Если честно, хорошего жилья мало. Именно поэтому квартиры в центре стоят очень дорого. Те, кто их продает, перебирается в Москву и Питер. Года полтора- два назад, если мы продавали квартиры свыше 5-6 млн, мы обсуждали это как событие. А сейчас квартиру за 7-8 млн продать - это не редкость. Раньше большие квартиры никому не нужны были, а теперь это интересно. По моим ощущениям, в 2021 году будут активно продаваться дома.

- Изменения процентной ставки по вкладам сыграло свою роль в том, что люди стали покупать дорогую недвижимость?

- Под конец года ослабление рубля, изменения процентной ставки по вкладам привели к тому, что многие куряне стали вкладываться в недвижимость. В декабре выгребли весь ликвид. Достаточно много было покупателей с суммами больше 10 млн. рублей.

- Если ликвидные квартиры продаются за считанные часы, не стараются ли люди продать их без посредников? И сколько сейчас обходятся услуги риелтора?

- Да, сейчас люди сами выставляют и продают. Последние 3-4 месяца продать самому элементарно. Куряне стараются взять риелтора или юриста уже непосредственно на сделку и тут возникают трудности. Так, я развалил несколько сделок, потому что люди без агента не понимают всей специфики и легко могут потерять задаток. Все-таки основные сделки - это цепочки, купит, когда продаст, а у покупателя такая же схема. Иногда цепочка такая длинная, что продавец даже не знает, когда он получит всю сумму, но в свою очередь отдает задаток и очень сильно рискует. Недавно ко мне пришла женщина, она хотела купить квартиру в центре города у моего клиента, продала свою квартиру на Дериглазова. Но она покупала ее в ипотеку с испозованием средств материнского капитала, а доли детям еще не выделяла. Но уже готова была вносить задаток. И её эту проблему нужно решать. А если бы она отдала мне задаток, то, вероятно, его бы потеряла. Сопровождение сделки стоит 10-15 тысяч рублей. Продажа риелтором от начала до конца - 2%. Но если это недвижимость стоит 5 млн, то, конечно, людям не хочется отдавать 100 тыс. риелтору, и суммы обсуждаются.

- Многие в Курске работают риелторами по совместительству, в тени, не регистрируя свой бизнес, уходят от налогов.

- В Курске есть много риелторских агентств, при этом около 7 классических, где есть директор, бухгалтер, наемные сотрудники. Но чаще всего это коллаборация нескольких ИП, когда каждый работает на себя, но при этом арендуют один офис, чтобы снизить издержки. По-прежнему много риелторов, которые не работают в белую, но в защиту коллег скажу, что это не влияет на их профессиональные качества. Курск - маленький город, репутацию легко потерять. Поэтому те, кто остаются на рынке - профессионалы. Проблема в том, что на рынке большая текучка, постоянно приходят новички, много перекупов, временщиков - риелторов, которые не стремятся развиваться, разбираться в юридических тонкостях. Ведь специфика профессии постоянно меняется. В 2008 году я просто, грубо говоря, открывал двери и ключи раздавал, сейчас деятельность риелтора гораздо шире, нужно во многом разбираться, разбираться досконально, осознавая, где могут быть спрятаны подводные камни.

- Какие настроения на рынке недвижимости сейчас?

- Все коллеги отмечают, что люди стали более нервными. Сделки идут тяжело, трудно найти хороший объект, все переживают. Общаться стало сложнее. Продавцы боятся продешевить, ведь денег сейчас у всех мало, зарабатывать их тяжело, а потратить проще простого. Покупатели рассчитывают, что цены должны быть ниже. Атмосфера довольно напряженная.

беседовала Татьяна Ортега.

Автор: Танита Ортега